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　　 在經過2013年的“瘋狂”後，越調越高的樓價讓小伙伴們的小心臟越跳越快。房價上漲是否已經成為唯一答案，樓價下跌或已成為幻想？2014年是繼續觀望還是入市？反觀2013年的樓市，在經歷了“國五條”、“深八條”的施壓後，漲幅依舊超過我市年初既定目標。而2014年，業內人士預測樓價還將堅挺，但上漲腳步會逐漸放緩。
　　 2013年：樓價漲幅遠超年初調控目標
　　 一手房
　　 全年均價漲14.39%
　　 2012年下半年以來市場的迅速回暖，導致全年開發商拿預售的總量大幅攀升。2013年批售面積564萬平方米，同比增長11.68%， 處於相對高位水平。據市規劃和國土資源委員會公佈的數據顯示，2013年開發商推盤量基本與上年持平，總供應434萬平方米，同比增14.2%；市場成交維持2012年下半年以來的熱度，全年成交439萬平方米，同比增長19.4%。
　　 深圳中原研究中心統計顯示，在價格方面，房地產十年九調，2004年至今，深圳市新建商品住宅價格累計漲幅高達262%。2013年全年新房均價呈現前高後低走勢，月度均價均高於2012年。2013年12月均價同比漲幅13.88%，遠高於上年深圳市人均可支配收入8.6%的實際增幅。深圳中原二級市場董事總經理玉家雄表示，隨著中心區地塊日漸稀缺，深圳房地產市場向原關外擴張趨勢進一步加速，龍崗和寶安占比近9成。全年深圳新房均價漲幅14.39%，中心區價值也再次涌現，併進一步外溢。
　　 在去年3月，深圳曾制定了全年樓市目標，即2013年全市新建商品住房價格漲幅低於全市人均可支配收入的實際增長速度。由於近年來深圳人均可支配收入每年變動不大，若按2012年全市人均可支配收入的實際增長速度8.6%來計算，2013年房價漲幅已經遠遠超過這一數字。
　　 二手住宅
　　 各區房價漲幅明顯
　　 二手樓盤方面，自2003年啟動以來，房地產調控幾乎從未中斷，二手房市場也在調控之手下起起落落。2013年也不例外，二手住宅成交面積為731萬平方米，同比大幅增長52%。據市規土委數據顯示，“國五條”刺激下，3月過戶套數激增近4倍，隨後政策落空，市場迅速恢復平靜。“深八條”和“二套七成”政策下，市場略微受到影響，12月成交量跌破6000套。
　　 在價格方面，2013年全市二手房均價一路攀升，全年均價27323元/平方米，較2012年上漲19.7%。與上年相比，2013年全市各區漲幅明顯，福田、南山和龍崗漲幅均在五成以上。大量置業人群的涌入拉高了寶安和龍崗的房價，房價漲幅分別為23.9%和21.5%，漲幅居全市各區前兩位。
　　 據深圳中原研究中心數據顯示，從面積段來看，由於房價高漲，總價低的小戶型受到追捧。2013年，60平方米以下物業成交占比24%，較上年提高3%；60-90平方米剛需占比微幅下降；144平方米以上的豪宅有所升溫，較上年提高1%。從總價來看，2013年總價的中位數進一步上移，150萬以下的物業占比大幅減少，而高總價的物業占比與日劇增，購房者壓力越來越大。
　　 2014年：樓市或“扁平化”發展量縮價平
　　 市民觀望氣氛濃厚
　　 伴隨著房價的“高速前進”，今年的觀望氛圍愈濃。在羅湖一個在售的新樓盤，市民高先生正準備挑選婚房。他告訴記者，去年還沒開盤的時候就來看過，當時的價格在2.6萬左右，想著三中全會肯定會對市場產生一定的影響，於是在家人的勸說下便沒有入手。“現在後悔死了，短短幾個月又漲了幾千，而且還沒那麼心儀的戶型了。”高先生表示，如今擴大房產稅的呼聲也越來越高，不知道這一輪的政策對樓市會不會有很大的影響，“再看看吧”。
　　 在採訪過程中，記者發現“再看看”成為很多置業者的想法。某中介一銷售人員稱，最近二手房放盤的不多，買方觀望的卻比較多。如果房產稅提前落地，今年的樓會更加難賣。
　　 也有市民吳先生認為，像深圳這樣的一線城市，房價已經飆得很高，如果開徵房產稅，雖然客觀上可以起到抑制房價的作用，但是要讓房價達到普通民眾的期望值，估計還有很大的差距。
　　 市場近百新盤將入市
　　 雖然市場觀望氣氛濃重，2014年深圳推樓卻頗為積極。據瞭解，2014年深圳將有90多個新盤入市，可供應面積達到近800萬平方米，較2013年預測數目增加近兩成。與2013年潛在供應相比，龍崗占比雖有所減少，但依然領跑全市，占據潛在供應量的36%。寶安片區緊隨其後，從15%躍至25%。另外一個亮點在鹽田區，潛在供應量占比增至6%，對於房源較少的鹽田來說 ，5%的增長量占比結構改變可謂不小，值得期待。
　　 從戶型種類供應來看，根據深圳中原研究中心統計，2014年純住宅項目占比74%，同比減少3%，主要分佈在寶安、龍崗兩個片區。豪宅戶型可謂2014年供應市場一大亮點，占比增加4%，達到8%，寶安、鹽田及南山均為純豪宅項目供應重點區域。
　　 總體而言，福田、羅湖供應量占比相對較少，舊改項目供應占較大比重；龍崗、龍華及寶安等原關外區域供應占比較高，且均有過千套的大體量項目入市。南山、鹽田均有純豪宅項目入市，在全市豪宅市場占據較大比重。2014年總體供應量有增無減。
　　 專家
　　 樓市將呈“扁平化”發展
　　 “如果把2013年比作一場球賽的上半場，那麼2014年應該是中場休息而不是下半場。”深圳中原董事總經理鄭叔倫認為，2014年樓市走向將呈“扁平化”發展，量縮價平。
　　 在他看來，2014年是全面深化改革的第一年，政府對經濟的基本定調是在維持合理增速的基礎上大舉改革創新之勢，中國經濟從“周期性調整”轉向“結構性調整”，仍需經歷一段時間的陣痛。同時，在信貸環境依舊維持“中性偏緊”的前提下，2014年的信貸環境難言樂觀，預計全年房貸緊張成常態。
　　 而最大的影響莫過於房產稅的儘快出台和落地。他認為，在2014年，房產稅試點擴容可能性加大，行政調控走向極致，“市場化”將成樓市新方向。“全年政策保持緊繃，‘限’字訣行政調控走向巔峰，地方政府執行力度加強，房產稅試點擴容，試行土地、供應、金融、稅收等體系深度改革，開啟長效機制，讓2014年成為改革過渡之年、政策效應疊加之年。” 他表示，所以2014年全年的成交量會小幅萎縮，價格上漲乏力，維持平穩。另一方面，預計行業競爭加劇。但他認為，受戶籍制度改革及“二胎”放寬的影響，市場長期需求穩定。
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　　 各區2014新盤供應特點
　　 福田區：香蜜湖片區引領房源供應
　　 香蜜湖引領福田片區供應，大體量舊改項目有望入市。其中，龍溪花園舊改項目、下梅林舊改及中航漁農村等項目將為2014年的福田提供大量入市房源。80平米以上舒適型戶型將主導市場。
　　 羅湖區：舊改項目支撐供應
　　 羅湖區將依舊保持較少的供應量，紅圍坊舊改項目有望入市。
　　 南山區：豪宅勢力不減，大戶型成主力
　　 南山豪宅供應熱度不減， 100平米以上大戶型將占據南山房市供應量的一大比重。
　　 寶安區：各類戶型齊上陣
　　 2014年寶安房源供應可謂一應俱全，小戶型、改善型戶型、複式、別墅統統上陣，其中也不乏大體量項目的身影。
　　 龍崗區：大體量、小戶型項目為主打
　　 龍崗依然以大體量、小戶型的剛需盤為主打，體量都在千套以上。供應主力仍在布吉片區，潛在供應量占到龍崗區的4成左右。隨著廈深高鐵的開通，坪山房市也逐漸熱鬧起來 ，供應占比較上年明顯增加。
　　 鹽田區：供應量明顯增加，戶型覆蓋面廣
　　 較為安靜的鹽田，2014年有望吸引深圳樓市目光，其供應量明顯增加，戶型覆蓋面廣。
　　 龍華新區：大體量項目可見，別墅類蹤跡難尋
　　 龍華新區的供應主要集中在民治及龍華片區，在上半年，大體量項目有望率先開啟該區域房市。別墅類項目在2014年的龍華將難尋蹤跡。
　　 晶報記者 朱曉蕾/文 劉鋼/圖　　（原標題：近百新盤“馬”上入市，樓市調控料加碼）